房价观察：深圳二手房由涨转跌 成都“打头阵”回暖

文 | 新浪财经 徐苑蕾

5月5年期LPR超出市场预期大降15个基点，打头阵在4.6%的观察基础上调整至4.45%，叠加早前首套房贷款利率下限调整为LPR-20基点，深圳手房房贷利率已降至近年来的由涨新低位。

在此背景下，转跌作为承上启下的成都6月，当月的回暖房地产相关数据尤为关键，不仅可以检验LPR下调后房地产市场的打头阵成色几何，同时也将为下半年地产政策的观察走势提供依据。

国家统计局7月15日发布的深圳手房数据显示，全国商品房累计销售跌幅迎来今年以来的由涨首次收窄，这说明6月房地产交易行情有所好转。转跌但与此同时，成都投资端和供应端的回暖数据指标均全面下滑，在市场筑底阶段，打头阵房企依然举步维艰。

房价方面，二手房市场的复苏明显弱于新房市场。值得注意的是，深圳二手房价格指数由涨转跌，成为一线城市中唯一一个二手房价环比下跌的城市。而成都则“打头阵”回暖，无论新房还是二手房，同环比涨幅均位于全国前列。

深圳二手房价由涨转跌

7月15日，国家统计局发布6月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。6月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加，同比继续走低，同比上涨城市个数减少。

新房方面，70城房价指数环比已经连续2个月收窄。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，房价数据充分体现了二季度以来房地产一揽子政策的有效性，环比数据改善充分说明房价指标正努力走出降温通道。

分城市等级来看，一线城市新房价格指数环比连续6个月上涨。其中，北京价格环比上涨0.8%，领跑一线城市，上海、广州、深圳分别环比上涨0.5%、0.3%和0.2%。二线城市自2月份以来首次止跌弱势回升0.1%，三线城市连续10个月下跌。

不过广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉强调，“结构性差异非常大”。他指出，虽然6月有31个城市房价环比上涨，但环比仍有38个城市房价下跌，意味着大部分城市房价还在下跌，尤其是弱二线和三四线城市。

二手房方面，从一线城市来看，北京、广州二手房价格环比均涨0.5%，上海环比涨0.2%，而深圳则环比下降1%，成为一线城市中唯一一个二手房价环比下跌的城市。

深圳二手房成交参考价机制自2021年2月出台，此后深圳二手楼市就一直处于低谷期。自2021年5月，深圳二手商品住宅成交销售价格指数由上月持平转而下降0.1%，随后一路下行并连续11个月小幅下跌，直至2022年4月才止跌转涨，6月跌幅又迅速扩大至1%。

李宇嘉指出，二手房市场的复苏明显弱于新房市场，主要原因在于二手房挂牌量迅速增加，价格下跌明显，加上疫情冲击，导致二手房带看受到冲击。同时，新房定价合理，需求开始转向新房。

严跃进表示，上半年房价环比指标呈现了V型走势，说明先降温后小复苏，也体现了上半年政策的有效性。其中像成都有积极表现，说明一些城市走在了市场复苏的前列。

数据显示，6月，成都新房房价环比涨幅为1.3%，而二手房无论是环比还是同比都位于全国第一，其中环比涨幅甚至达到2%，属于非常高的水平。

销售改善难掩房企疲态

总体来看，在央行下调首套房贷款利率下限以及下调5年期LPR的支持下，购房需求在6月出现了一波集中释放，从而带动地产销售略微好转。

从国家统计局数据可以看到，累计销售数据的跌幅迎来今年以来的首次收窄。上半年，商品房销售面积为6.9亿平方米，同比下降22.2%，而1-5月降幅为23.6%；商品房销售额为6.6万亿元，同比下降28.9%，1-5月的降幅则为31.5%。

商品房市场好转还有一个非常重要的信号。上半年，定金预收款和个人按揭贷款分别约为2.5万亿元和1.2万亿元，同比降幅分布收窄1.8个和1.3个百分点。

中指研究院观点认为，6月，商品房销售规模同比降幅的明显收窄，跟疫情期间积压的需求集中释放以及6月企业推盘力度加大带动需求入市密切相关。

在6月底的万科股东大会上，万科董事会主席郁亮就曾表示，“短期市场已经触底。”不过郁亮也提到，“我没有用反弹的说法，而是说恢复，恢复仍然需要时间。”

对于房企来说，筑底阶段的市场行情仍未能从根本上改善资金困境，房企的信心依然普遍疲弱。根据国家统计局数据，6月，房地产开发投资、新开工面积、施工面积和竣工面积的增速均全面下滑。

“只有需求继续好转下去，才能慢慢地捂热开发商拿地、开工、扩大投资的积极性，供给端下跌的势头才能得到扭转。”李宇嘉说道。

值得注意的是，部分购房需求在6月释放后，7月上半月个别城市市场活跃度已有一定下滑。叠加疫情影响和近期停贷事件影响，市场恢复节奏或会在一定程度上被拖累。李宇嘉预测，信贷政策、调控政策可能还会有松绑和纾困的空间，比如降低LPR。