谁动了楼盘监管资金？开发商挪用有套路，联手工程方材料造假

看到郑州“高学历烂尾楼”业主成功维权的动楼经历，同在郑州的盘监康桥玖玺园项目业主再次与银行进行谈话，试图了解项目预售监管账户的管资资金使用状况，追回被违规挪用的金开预售资金。

面对业主提出的发商“银行违规拨付预售资金致项目停工”指控，银行方的挪用代表矢口否认，其激动地向康桥玖玺园业主们解释，有套预售资金的手工拨付有着严格的要求，每一笔资金都是程方材料在经过房管局的审批之后才放款，银行实际是造假“听招呼干活”。

然而，动楼郑州市房管局对此并不认同，盘监郑州市房管局相关工作人员在接受财联社采访时直言，管资银行的金开说法与事实不符，且房地产项目预售资金监管规则及流程细节较为复杂，发商“并非一两句话可以说清楚”。

银行与房管局来回拉扯，康桥玖玺园预售资金去向仍然成谜，而只要监管账户的资金缺口一天未被填上，项目想要恢复正常施工就变得遥遥无期。

实际上，从郑州“高学历烂尾楼”到康桥玖玺园，再到全国众多停工楼盘的维权事件中，“预售资金被违规挪用”都是主要原因。也因此，预售资金的监管问题受到各地政府重视，近期有多地出台新政，为预售资金监管制度“打补丁”。

预售资金不翼而飞

在郑州，购房者们对康桥玖玺园并不陌生。该项目在2020年7月首次开盘，2021年年初便完成清盘，累计销售44亿元，一度成为2020年郑州商品房销售冠军。可就是这样一个销冠项目，却从去年开始出现施工缓慢的状况，到今年，施工几乎停滞。

业主们签署的购房合同写明，康桥玖玺园的交房时间分别是2023年10月和2023年12月。但据业主们透露，目前该项目的工程进度尚不足三分之一。

与此同时，业主们发现，工程方也在向康桥玖玺园项目公司追讨工程款。这意味着，项目资金出了问题。于是，业主们向房管局投诉举报，在多番追问下，今年3月郑州房管局给出答复：康桥玖玺园预售资金确实被挪用，其中银行存在违规，已要求开发商追缴监管资金。

但“蒸发”的预售资金岂是轻易能够被追回，直到现在，项目公司都还未将预售资金转回监管账户。因为没有资金，康桥玖玺园也只能继续停工。

类似的预售资金“蒸发”事件已经不是个例。不久前，武汉绿地光谷星河绘业主称，该项目原本应该在5个月后交付，2020年8月却突然停工，到今年7月，楼盘工程量完成度还不到35%，而监管账户近8亿元资金“不翼而飞”。

上个月，购买了西安市未央区世茂璀璨倾城项目的业主们终于等到房管局的调查结果，早在3月，该项目所在街道接到业主举报项目停工时就曾回复称“停工原因为资金问题”。6月，当地房管局确认世茂集团存在挪用项目监管资金的行为。

西安房管局的发函中明确提到，这个项目的缺口达到11亿，西安房管局要求世茂集团尽快将这笔被“调拨”的资金归还，以解决资金缺口困境。

除了上述几个案例之外，在长沙、沈阳、福州、南京等多个城市的停工楼盘中，“预售资金被挪用”都成了楼盘陷入停滞的主要因素之一。

材料造假、私设银行账户

我国的预售资金监管制度早在2010年便建立。彼时，住房城乡下发通知，要求各地完善预售资金监管机制，加快完善商品住房预售资金监管制度，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。

此后，全国各地推行预售资金监管模式，开发商预售获得的资金全部转入监管账户，不得擅自动用。一位房企营销人员告诉时代财经，通常在未交付之前，项目预售资金都由房管局直接监管，银行间接监管，专款专用，当工程完成一个阶段需要结款时，项目公司向房管局提交工程款划拨申请，待房管局完成审批，银行直接将相应款项划拨至工程方。

不过，在实际操作中，不少开发商和银行都会进行违规操作，将预售资金挪为他用。

时代财经从一位银行人士处了解到，为了提前拿到预售资金，部分开发商和工程方“联手”提交虚假材料，超前申请工程款划拨，等到房管局审核通过，银行放款后，工程方再将这笔资金转给开发商，完成超前支取。

该银行人士继而表示，在房地产资金监管中，银行常见的违规操作是违规放贷。根据相关要求，楼盘主楼封顶，银行方可发放房贷资金至监管账户，但部分银行未严格执行规定，提前将房贷转入项目监管账户，后续再被开发商挪用。

更严重的挪用的情况是预售资金直接未进入监管账户。前述房企营销人员透露，少数楼盘在收款时用了非监管账户，这样预售资金是直接进入开发商的账户，只要是不受监管的资金，开发商就可以任意支配。

如其所言，此前在上海就有过这样的案例。上海一楼盘因停工而遭到业主维权，业主们在向银行、相关部门求证项目资金状况时了解到，该项目的监管账户根本没有资金。而业主们后续再拿出购房合同比对才发现，合同上开发商的收款账户与监管账户仅差1个数字，业主们的购房款全部直接打入了开发商的非监管账户中。

预售资金频频发生挪用，引得各地政府出手。近日，包括深圳、汕头、西安、沧州等地发布商品房预售资金监管新规，宁波住建局最近一次召开的座谈会上亦谈及预售资金监管政策。

具体来看，各地的商品房预售资金监管新规再次重申开发商预售资金必须入监管账户、专款专用，此外，对于工程不同阶段的拨付标准和拨付比例都做出了更加细致的规定。

例如，西安规定，商品房项目完成主体结构验收、完成竣工验收、完成竣工验收备案三个阶段前，使用重点监管资金的比例分别不得超过50%、95%和99%，不动产首次登记后，可以提取剩余1%。其中，7层以上的建筑，总层数达到三分之一、三分之二前，累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35%。

汕头则以项目预售批准后至完成三分之二结构工程、完成三分之二结构工程、封顶后至完成外墙工程、外墙工程完成后至竣工备案几个阶段来限制开发商动用监管资金，几个阶段最高提取额度分别是楼栋总造价的50%、65%、85%和95%。

不仅如此，西安的新规中还对银行违规的处理方式作了明确规定，银行若擅自拨付预售监管资金，有追回的责任。